Cómo la Ley de Inocencia Fiscal podría impulsar precios en el mercado inmobiliario

Qué cambia la norma y por qué importa para el mercado

La Ley de Inocencia Fiscal modifica el tratamiento de las irregularidades patrimoniales: deja de ser prioritariamente un asunto penal y pasa a ser una cuestión administrativa-contable, con sanciones económicas pero sin riesgo de prisión. Ese giro altera incentivos para el ahorro y la tenencia de dinero fuera del circuito formal, con posibles efectos sobre la demanda en el mercado inmobiliario.

Más dinero en el sistema: el tamaño del fenómeno

Se estima que hay alrededor de 250.000 millones de dólares fuera del sistema financiero argentino. Cuando parte de ese stock se activa y vuelve a circular —sea por regularización, por confianza o por incentivos fiscales—, dos destinos típicos son el mercado de capitales y el del ladrillo. En un país con oferta de vivienda limitada y con un sector de propiedades que muchas veces se percibe como barato, una inyección de demanda puede traducirse en subas de precios, primero en usados y luego en otros segmentos.

Por qué las propiedades usadas suelen ser el punto de partida

Las transacciones sobre inmuebles de segunda mano suelen ejecutarse con mayor rapidez: escritura directa, toma de posesión más inmediata y costos de gestión relativamente bajos. Además, una venta frecuentemente desencadena compras y re-compras: estudios en la Ciudad de Buenos Aires muestran que la venta de una unidad puede generar entre dos y tres operaciones adicionales en la cadena del mercado inmobiliario, amplificando el movimiento inicial.

Incentivos y contexto histórico

El impacto de la norma no actuará en aislamiento. El valor de las propiedades en Argentina ha mostrado históricamente una fuerte relación con el clima político y la percepción de seguridad jurídica: subas relevantes en períodos de gobierno pro-mercado y estabilidad, retrocesos en etapas de mayor incertidumbre económica o política. Por eso, la ley actúa como un elemento que ordena incentivos —libera demanda reprimida— pero el resultado final depende del marco macro y de la confianza que generen las demás políticas públicas.

¿Basta con incentivos fiscales para reactivar el mercado?

No. La norma puede movilizar ahorros y facilitar la entrada de capitales al circuito formal, pero el verdadero salto en actividad inmobiliaria requiere una rueda de financiamiento hipotecario que funcione. En economías desarrolladas la compra de vivienda está apalancada por crédito bancario a plazos y tasas que permiten una cadena de ventas y recompras. En la Argentina esa cadena está hoy truncada: la mayor parte del crédito hipotecario se concentra en empleos formales y en montos que no alcanzan para cubrir la demanda real. Sin crédito extendido, una mayor disponibilidad de dólares o pesos puede generar compras al contado —especialmente en usados—, pero la expansión sostenida del mercado depende de la reaparición de la financiación a largo plazo.

Limitaciones y condiciones para que haya efecto sostenido

• Disponibilidad y origen de los fondos: la ley facilita regularizar o blanquear recursos, pero la velocidad y el volumen con que esos fondos entren al mercado dependen de la confianza y de los costos asociados a la regularización.
• Clima macroeconómico: inflación, política monetaria y expectativas sobre el tipo de cambio condicionan decisiones de compra a más largo plazo.
• Oferta de crédito hipotecario: sin una expansión del crédito en moneda local o con condiciones sostenibles, la mayoría de los compradores seguirá siendo aquella franja capaz de pagar al contado.
• Capacidad de oferta: la construcción formal y la disponibilidad de oferta nueva también limitan la magnitud de las subas. Si la oferta no acompaña, la presión se concentra en el segmento usado.

Escenario plausible y efectos en precios

En un escenario en el que la ley anima a volver al circuito formal una parte significativa del ahorro no declarado, lo más probable es que el primer efecto se vea en una mayor demanda de propiedades usadas y en un aumento de operaciones minoristas que, por efecto multiplicador, empujarán precios al alza en algunos segmentos. Para que esa subida sea amplia y sostenida hace falta, además, una normalización del crédito hipotecario y señales macroeconómicas estables que permitan proyectar plazos y tasas.

Qué debe observar el comprador o inversor

• Condiciones del crédito: plazos, tasas y requisitos formales que marcan la diferencia entre un rebrote temporal de demanda y una recuperación estructural del mercado.
• Señales regulatorias y judiciales: cómo se implementa la Ley de Inocencia Fiscal en la práctica, qué costos y plazos tiene la regularización.
• Oferta efectiva: disponibilidad de unidades usadas y nuevas y la velocidad de entrega por parte de la construcción.

Conclusión: la Ley de Inocencia Fiscal introduce un cambio de incentivos que puede liberar parte de la demanda reprimida y, en consecuencia, generar presión al alza sobre los precios inmobiliarios, especialmente en el mercado de usados. Sin embargo, para que esa dinámica se transforme en una recuperación amplia y sostenida del mercado es clave la vuelta de un crédito hipotecario accesible y un contexto macroeconómico estable.

Fuente: Infobae