Inversión en pozo: el metro cuadrado más caro que el terminado

Por qué el pozo ya no garantiza ahorro

La compra en pozo, históricamente asociada a ahorro y cuotas, hoy compite en precio con unidades terminadas: el metro cuadrado en proyectos a iniciar se cotiza claramente por encima de lo que pide el mercado por una unidad ya lista. Esa diferencia alteró la lógica de inversión inmobiliaria y redujo el atractivo del pozo para quienes compraban pensando en plusvalía o renta futura.

Precios de referencia en La Plata

En relevamientos locales y en testimonios de martilleros, los valores que el mercado valida hoy son dispares: las propiedades usadas se ubican alrededor de 1.200 dólares por metro cuadrado, las nuevas a estrenar en torno a 1.500, y las ofertas en pozo llegan a cotizar cerca de 1.700 dólares por metro. Esa escala se vuelve problemática cuando, como señalan operadores, la unidad terminada permite obtener renta de inmediato, mientras que el comprador en pozo debe esperar la finalización de la obra.

El relevamiento del sector incluye ejemplos concretos: un edificio de alta gama con departamentos de 200 metros cotizado en 1.750 dólares por metro —según la nota consultada— exige una inversión inicial cercana a los 375000 dólares para quienes apuntan a unidades de categoría. A pocas cuadras, unidades de alta gama en último piso aparecen en la oferta a precios que implican 1.100 dólares por metro.

Qué dicen los profesionales

Gisela Agostinelli, martillera de Agostinelli Propiedades, define la situación con crudeza: comprar en pozo hoy resulta «bastante más caro» que adquirir una unidad ya construida. Para Agostinelli, la diferencia de costo invalida la ventaja histórica del pozo.

Por su parte, Valentín y Santiago López Gastesi (López Gastesi Propiedades) estiman que levantar un edificio de calidad estándar en La Plata demanda entre 1.300 y 1.400 dólares por metro vendible. Señalan que, frente a esos costos, vender en pozo a 1.500–1.600 dólares por metro deja márgenes muy escasos para las constructoras, que deben absorber cargas impositivas, administración y otros gastos.

Impacto sobre la demanda y el perfil del comprador

El mercado muestra un claro sesgo hacia departamentos pequeños (monoambientes y de una habitación, entre 30 y 45 metros), que concentran la demanda por su mayor liquidez y mejor rendimiento en renta. Los inmuebles usados que se venden entre 1.100 y 1.300 dólares por metro son, según agentes del mercado, los que mejor rinden para inversores.

Operadores consultados advierten que, tras la pandemia, los precios se derrumbaron en algunos segmentos y ahora el proceso de recomposición no permite esperar que la compra en pozo garantice una significativa ganancia al momento de la venta. En sus palabras, para que el ingreso a un pozo a 1.800 dólares por metro tenga sentido la expectativa futura debería ser cercana a 2.500 dólares por metro en un horizonte de tres años, una proyección que califican de «imposible» en las condiciones actuales.

Variables macro y regulaciones que complican

Además de la dinámica de precios, el sector enfrenta incertidumbres regulatorias. En el Concejo Deliberante local se discute una reforma del Código de Ordenamiento Urbano que propone límites de altura (diez pisos en avenidas principales, seis en otros centros comerciales periféricos y cuatro en calles de una mano) y regula la densidad de habitantes. El sector de la construcción percibe esas medidas como una nueva limitación que agrega dudas sobre la rentabilidad futura de proyectos grandes.

En términos cambiarios y de costos, agentes del mercado remarcan que el dólar cerró a 1.425 pesos en el dato consignado por las fuentes consultadas y que, para que entren más jugadores, el «punto de equilibrio» debería ubicarse en torno a 1.700 pesos, siempre sin un traslado equivalente en los costos de materiales que anule la mejora para las constructoras.

Renta y señales para el mercado

Un dato que los agentes consideran alentador es la recuperación de la renta en dólares: donde históricamente la renta anual en dólares respecto del valor de la propiedad llegó a 6% y tocó pisos de 2–3% en años recientes, hoy se registra un rango de 7–8% en viviendas. En galpones, locales u oficinas, la renta se ubica entre 9 y 12%. Ese indicador sugiere que el valor de venta podría tener margen para crecer si la demanda por renta se mantiene.

En síntesis, la paradoja inmobiliaria que hoy se observa en La Plata dificulta la lectura clásica del pozo como opción de ahorro con descuento. La combinación de precios de oferta altos en proyectos a iniciar, menores márgenes para desarrolladores, restricciones normativas y una demanda concentrada en unidades chicas reconfigura estrategias de inversión y obliga a analizar caso por caso la relación entre precio, plazo de obra y potencial de renta.

Fuentes: El Día La Plata