Resolver el déficit habitacional en Córdoba: herramientas locales y cooperación asociativa

Planificar la ciudad para garantizar acceso a la vivienda

El debate sobre cómo enfrentar el déficit habitacional en Córdoba debe poner el foco en la planificación urbana y en herramientas concretas de intervención local. La ley provincial N° 11.066, que incorpora al sector asociativo (cooperativas, mutuales, sindicatos y ONG) al marco normativo de loteos con servicios, abre una posibilidad de producción de suelo y vivienda social si se acompaña con reglas ágiles y mecanismos de financiamiento.

El problema: accesibilidad más que oferta

En Córdoba, como en otras ciudades argentinas, el crecimiento del parque habitacional no se tradujo automáticamente en mayor accesibilidad. Datos citados en la nota resaltan que entre 2010 y 2022 Argentina duplicó su población inquilina y que en Córdoba capital entre el 34% y el 35% de los hogares alquilan. Al mismo tiempo, el parque se expandió cerca de un 31%: la cuestión central es que muchas unidades nuevas no resultan asequibles para amplios sectores de la población.

Por qué es un problema urbano

El acceso a la tierra y a la vivienda incide directamente en el costo del transporte, la provisión de servicios públicos y la calidad de vida. La expansión urbana desordenada encarece infraestructura y aleja oportunidades. Por eso, la respuesta no puede ser solo construir viviendas: debe pensarse dónde y cómo se construyen, para evitar procesos de pérdida de accesibilidad y segregación.

El papel del sector asociativo

La reciente normativa provincial reconoce a organizaciones asociativas como actores legítimos en la producción de suelo con servicios. Durante el proceso legislativo se relevó que ese sector podría generar, a corto plazo, al menos 10.000 soluciones habitacionales si cuenta con reglas claras. El modelo asociativo se apoya en trabajo colectivo, ahorro cooperativo y gestión local, y ya mostró resultados en distintas ciudades cuando recibió apoyo técnico y financiero.

Herramientas municipales concretas

• Bancos de tierras: identificar y poner a disposición lotes ociosos para proyectos de interés social.
• Refuncionalización de inmuebles ociosos: transformar grandes viviendas o edificios subutilizados en unidades para alquiler social mediante cooperativas de trabajo.
• Captura de plusvalías con fines sociales: aplicar instrumentos fiscales o urbanísticos para destinar parte del aumento de valor del suelo a vivienda asequible.
• Regímenes de promoción específicos: incentivos para proyectos cooperativos o mixtos que prioricen el acceso para familias de ingresos medios y bajos.
• Fondos de garantía públicos y créditos blandos: facilitar el acceso a garantías y líneas de crédito para gastos de ingreso, ampliaciones y obras menores que permiten acceso a contratos de alquiler o compra.
• Asesoramiento legal y protección de inquilinos: servicios municipales para negociar contratos y reducir la asimetría entre locadores y locatarios.

Densificar sin expulsar

La densificación urbana es necesaria para reducir costos de servicios e infraestructura, pero debe realizarse sin provocar desplazamientos. Modelos cooperativos y proyectos de rehabilitación pueden aumentar la oferta de manera equitativa. Experiencias en Montevideo y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires muestran que la intervención asociativa y la regulación municipal pueden combinar densificación y protección social.

Regulación de la vivienda ociosa

Una discusión pendiente es cómo abordar la vivienda ociosa y su conversión en alquileres sociales. Instrumentos como impuestos a unidades vacías o programas de reciclado habitacional, combinados con esquemas de gestión comunitaria, pueden ofrecer alternativas para incrementar la oferta disponible sin promover la especulación.

Riesgos y límites con el retiro del Estado nacional

Con la reducción de programas habitacionales a nivel nacional, la responsabilidad recae en gran medida en provincias y municipios. Esto limita la caja de herramientas, pero obliga a innovar en políticas locales y a fortalecer alianzas entre Estado, sector asociativo y financiamiento internacional o regional. Sin coordinación, el riesgo de gentrificación y expulsión social aumenta.

Conclusión: combinar regulación, producción y financiamiento

Resolver el déficit habitacional en Córdoba exige políticas integradas: regulación urbana que promueva inclusión, promoción de la producción asociativa y mecanismos de financiamiento accesibles. Las reformas jurídicas recientes abren una oportunidad para escalar soluciones cooperativas que generen arraigo y redistribuyan beneficios urbanos. Es momento de que los municipios actúen como planificadores activos y democráticos para que el derecho a la vivienda deje de ser una utopía.

Autor: Legislador provincial (texto de opinión recopilado y editado).

Fuente: La Voz